经济视点

买100平房子只得70平,公摊面积“坑”有多深?

作者:  信息来源:中国新闻网-新华网  发布时间:2018-08-06

 7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

  据中国房地产报报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平米的房子,精装修标准是2500元/平米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

  事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

  住房公摊面积的存在是否合理?这里面开发商又有哪些猫腻??#34892;?#32593;记者对此进行了调查采访。

  公摊面积是什么?

  买100平米的房子,结果实?#39318;?#36827;去只有70平,这凭空少了的面积就是公摊面积。

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共?#30424;?#36807;道、地下室、值班警卫?#19994;齲?#20197;及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括?#23376;?#20844;共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  这意味着,不仅电梯、楼道、?#30424;?#29978;至门口警卫?#19994;?#19968;部分面积也要由购房者买单。

房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。<a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/' >?#34892;?#32593;</a>记者 邱宇 摄

房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。?#34892;?#32593;记者 邱宇 摄

  公摊占比?#27426;?#25856;升,甚至超过使用面积

  谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

  举个例子,打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

  旭辉集团?#26412;?#21306;域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉?#34892;?#32593;记者,住宅的公摊系数一般在0.18-0.25,商业用房一般在0.3-0.4,这些数据来自测绘公司的经验值。

  但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京?#25104;套?#20844;寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

  而问题在于,现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

  猫腻一:做大公摊面积

  一线城市四千多户楼盘,靠公摊面积可多赚千万

  一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

  也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  事实上,国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢?

  ?#38797;?#23454;际使用面积来算的话,开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程?#38469;?#26816;测咨询有限公司?#38469;?#24635;监李平说。

  他说,购房者可以很容易地测出实际使用面积,却无法测量公摊面积到?#23376;?#22810;少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契,在公摊面积的大小上做文章。房价这么高,哪怕每户多分摊零点几个平米,一个几十万平米的项目,就会多出很多钱。

网友评论。来源:新浪微博截图

网友评论。来源:新浪微博截图

  举个例子:

  易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平?#20013;?#20102;15个月,二线城市1.2万元以上均价水平?#20013;?#20102;12个月,三?#21335;?#22478;市1万元以上均价水平则?#20013;?#20102;10个月。

  如上图,以一线城市某楼盘举例:共有4148套房,以均价4万元/平?#20934;?#31639;,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  猫腻二:重复公摊、重复收钱

  消防应急场所变停车位,又可多赚千万

  到底哪些属于公摊面积?其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

  你为公摊面积买了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。

  “比如,?#34892;?#23567;区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,?#20174;?#34987;划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕?#21496;?#24314;设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

  他说,这类车位在小县城能卖到10万左右,在省会城市能卖到20万。一个?#34892;?#31038;区,如果开发商想在这方面做手脚,地下能划出几百个车位,地上也有几十个。

?#26412;?#26576;小区内停在停车位或小区路边的车。<a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/' >?#34892;?#32593;</a>记者 程春雨 摄

?#26412;?#26576;小区内停在停车位或小区路边的车。?#34892;?#32593;记者 程春雨 摄

  ?#21592;本?#20026;例:

  据?#26412;?#38738;年报2017年的调查报道,?#26412;?#20116;环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万至20万元/个之间;四环到三环间的车位基本在15万至30万元/个之间。

  假如开发商违规划出100个车位,每个卖20万元,一个小区就可赚2000万元。实际中,很多小区的车位价格要比20万高。

  猫腻三:业主的公摊面积被拿去牟利

  小区广告收入返给业主,可少交一半物业费

  王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

  “小区电梯、楼道、?#30424;?#30340;一些广告位,也是业主所有,前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利,?#35757;?#19981;应该向业主交钱吗?”他说。

某广告交易平台上的社区广告报价情况。

某广告交易平台上的社区广告报价情况。

  在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房?#25945;?#31561;都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  ?#34892;?#32593;记者注意到,不同城市的不同广告位置价格差异很大,而一线城市则多在千元起算。例如,?#26412;?#20013;高档社区出入口动感灯箱报价为6000元;?#26412;?#36947;闸起落杆?#25945;?#20301;则报价1800元,要求30框起投,最短发布周期一月。

  王清华认为,一个?#34892;?#30340;高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

  争议一:

  是否应该为公摊支付取暖费?

  还有一点疑问是,购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

  目前,取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、?#30424;?#22320;下室和门口的警卫室交取暖费。

  对此,?#26412;?#22823;学房地产法研究?#34892;?#20027;任楼建波建议,每年公布的价格?#21152;?#35813;告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱,是包括公摊的产权证的全部建筑面积,还是?#35805;?#25324;。如果价格构成透明,公摊是否算入,不是根本的问题,关键还是要科学、透明。

某小区内?#30424;?#30340;收取供暖费通知。<a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/' >?#34892;?#32593;</a> 孙悦 摄

某小区内?#30424;?#30340;收取供暖费通知。?#34892;?#32593; 孙悦 摄

  争议二:

  有无可能取消公摊?

  随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台,都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱,未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢?

  其实早在2002年,重庆就以地方法规的?#38382;劍?#39318;次对商品房的计价方式做出规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

  近几年,为回应民众诉求,广州、?#26412;?#31561;地也开始出?#32844;?#22871;内建筑面积计价的探索。

  西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和?#38469;?#19978;都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否?#34892;?#25253;公摊面积的嫌疑。

  “建议取消公摊,按照实际使用面积来计算房价,这样购房者能更清楚明?#20303;!?#20182;说。

  ?#26412;?#22823;学房地产法研究?#34892;?#20027;任楼建波说,一套房子的总价是固定的,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪?#22336;?#24335;,最关键的是把标准制定清楚,能让人看得明?#20303;?

  楼建波建议,在现有购房方式下,给开发商或代理销售中介一项强制义务,即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。 (记者 邱宇)

皖公网安备 34130202000066号

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